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土拍之后 樂山樓市路向何方?
2019-05-16 08:46 來源:樂山日報

土拍現場

  ■記者 倪珉 文/圖

  土拍歷來都是樓市的風向標,也是業內關注的重點。

  今年以來,樂山土地市場推地較為頻繁。1月,樂山高新區三宗商服及商服住宅用地成功出讓,總成交面積110.04畝,總成交金額2.71億元,最高樓面地價2033元/平方米;2月,中心城區四宗城鎮住宅及零售商業用地成功出讓,總成交面積11.46畝,總成交金額1.4億元,最高樓面地價4099元/平方米。

  5月8日,中心城區再次推出了三宗地塊,此次的三宗地塊分別位于目前熱門的城北片區和青江片區。此次拍賣地塊總面積為233.76畝,總成交金額為14億元,最高樓面地價3607元/平方米。

  那么,經歷本輪土拍之后,樂山樓市可能會迎來哪些變化?哪些信息值得我們提前關注?記者就此進行了調查采訪。

  焦點

  區域發展

  青江、通江板塊依舊是市場核心

  5月8日進行的土拍,當天推出的三宗地塊為城鎮住宅及商業零售用地。地塊一位于通江板塊白燕路居住區核心區域,周邊生活配套完善、教育及環境資源豐富;地塊二與樂山萬達廣場僅一路之隔,商業氛圍已成熟;地塊三地處青江片區規劃的“一心五區”中的“一心”區域范圍,資源豐富、交通便利。

  通江片區為嘉州片區門戶,該區域以居住、文教功能為主,是我市重點打造的“商務文旅功能區”。區域內涵蓋市級幼兒園、小學、初中和重點高中等完備教育體系,是目前樂山基礎教育較好的資源集中地之一。隨著岷江河堤長廊、竹公溪綠化走廊、九百洞濕地公園和市政休閑公園的陸續呈現,區域人居環境不斷升級,其“人文”“生態”等優居屬性日益凸顯。隨著萬達集團、天立集團、富力集團、美的集團、領地集團和邦泰集團等國內大型房企入駐,通江板塊已然成為極具發展潛力的區域。

  以萬達、富力、天立、美的為代表的品牌開發企業進駐樂山城北,顯然不是“巧合”。

  通江片區,處于岷江樂山段上游與右岸,背山面水,上游2—3公里內無工廠,宜居指數較高。既享城市綠心,又攬滔滔岷江,空氣質量常年保持優良。岷江上游平羌小三峽自然景觀、竹公溪生態濕地、九百洞濕地帶來無限的自然風光。教育方面,這里也是市政府規劃的科研文教居住區,教育資源豐富,擁有樂山一中、樂山七中、通江小學、樂山實驗幼兒園等學校,完善了幼兒園到高中的全程教育體系。完善的教育配套資源,可以吸引大批居住者定居于此。再看交通方面,這里擁有繁華立體式交通體系,緊鄰城市主干道——白燕路、樂青路、龍游路等發達路網,全城無縫對接,融入樂山廣場與青江新區繁華都市圈;同時與高鐵樂山站、樂山公交客運總站、樂山長途客運中心站距離近,交通通達。

  青江片區位于中心城區西部,青衣江東岸,東臨蟠龍片區,南靠嘉州綠心公園,規劃面積12.23平方公里。該片區以交通樞紐、市級商務、居住生活、休閑娛樂服務功能為主,是樂山重點打造的中央商務區和城市新中心,將建成以新型商業為特色的消費品牌功能區。經過數年的規劃升級,青江新區已經成為中心城區較為成熟的新興區域。

  焦點

  品牌進駐

  碧桂園連落兩子 房企競爭加劇

  在本土房企“制霸”多年的樂山,在萬達和世豪入駐后,后來者剛開始也寥寥無幾。直到2017年富力在城北拿地,2018年天立和美的也在該板塊落子。目前,富力尚悅居、美的珺御府、天立御景峰均已開售。此外,碧桂園也開始布局樂山,在峨眉山市、夾江縣開展項目“碧桂園·峨眉華府”、“碧桂園·濱江府”。近兩年,隨著本地房企和外地房企在中心城區展開競爭,不少房企開始著眼于區縣,但是作為全國一線品牌房企,直接進駐區縣,確實需要眼光和決斷。

  此次土拍的幾宗地塊經過一波又一波加價后最終成交,但樓面地價最高僅為3607.29元/平方米。與2018年5月30日中心城區通江片區文星后街南側[TJ(A)-19-a號]地塊4378.27元/平方米的樓面地價相比,確實低了很多。值得關注的是,這兩宗地塊的位置都在同一片區且極為接近。位置相近,樓面地價卻相差近800元/平方米,這種現象也是樓市現狀最為直接的表現。參與此次土地競拍的碧桂園以12.61億元連落兩子,一宗位于通江、一宗位于青江,正式宣告入駐中心城區。越來越多外來房企入駐樂山,在為樂山人帶來更加前沿的居住理念的同時,也將讓樂山樓市的競爭更加激烈。

  焦點

  多元開發

  多種社區形態混搭

  樓市更加“多元化”

  “樂山樓市進入大盤時代!”近兩年,隨著大型項目頻頻登場,不少人認為樂山樓市已進入大盤時代。這一說法也引起了人們對于產品結構、房價高低、市場走向等多方面分析與揣測。

  5月8日拍出的,位于青江新區113203.78平方米(合169.80畝)的[QJ(B)-15號]地塊,顯然具備“準大盤”的特點。地塊西接樂山新興商業體——嘉州新天地、祥瑞里,四面均有完善的交通體系,地理位置十分優越。最為關鍵的是,地塊為至樂路(高鐵站前大道)兩側僅余的大宗商住地塊。業內專家建議:利用地塊優勢,統一規劃建設成為綜合性高品質社區,并且利用外圍商業無縫吸納周邊“三站”過往旅客、嘉州新天地商戶及游客等。

  但是,僅從體量大小而言,并不能完全確定項目的品質走向。中心城區通江片區白燕路東側的[TJ(C)-08-1號]地塊,位于通江板塊白燕路居住區區域,西接城市主干道白燕路和竹公溪綠化休閑長廊,南靠通江小學,北臨五洲漢唐。業內專家建議:該地塊項目可利用通江片區完備的教育資源和自然景觀資源,充分發揮項目短平快的優勢,開發中小套型為主的中高層洋房、學區房。

  通江片區文星后街北側的[TJ(B)-10-b號]地塊則更為特殊。該地塊與樂山萬達廣場僅一路之隔,因此該項目的經營性用房可享樂山萬達商圈業態互補和人氣資源優勢,分享商業紅利。作為本次特別推出的“帶設計方案”的地塊,在前期規劃屬性上就十分契合區域“20萬人級以上”常駐消費的需求,以及在外圍二次強化了與樂山萬達廣場等新生業態的體內外循環互動。作為與其一路之隔、遙相呼應的本地塊,在未來的商業潛力值得期待。業內專家建議:開發者可盡可能放大地塊的商業價值,將“商鋪+寫字樓+公寓”等業態進行復合型植入,打造優質的中小型綜合配套項目。

  電子科技大學房地產專業客座講師牛冠華告訴記者:“首先,大型房企涉及的項目開發將有助于城市建設的多元化發展和城市建設品質的提升。其次,會使樓市競爭更加激烈。競爭促進本土房地產企業加強提升核心競爭力,有助于樂山房地產市場成熟。再者,一次土拍、不同規格的土地供應,從先期就決定了市場多元化的走向,相信在接下來的樂山樓市中,購房者們將在投資、自住、養老等不同需求層面找到對應的產品?!?

(責任編輯:童翠華)

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